物業稅難題
2009-05-31 14:48:17 以為物業稅出台能夠幫助民眾買房減負，是天真的想法。 古今中外，對任何經營活動徵稅，都是政府對買賣雙方的抽頭——無一例外。至於誰來負擔這個抽頭，只不過是個朝三暮四的數字遊戲而已。 增加一份抽頭，說買方會減低負擔，無疑於白日夢呓。稅收會壓制供應，或者壓制需求。 壓制供應，可能造成價格上升;壓制需求，可能造成價格下降。但即使是壓制需求，也不是幫助買者——如果對持有電腦課重稅，導致購買電腦需求降低，是説明了意圖擁有電腦的人？ 不是吧！任何商品，希望降低購買難度，正確的做法是鼓勵供應，而不是相反。 永遠明白一個原則，稅收只不過是政府增加收入的手段，其他一切合理性及必要性的論證，無外乎使這行為”顯得”正當和必要。當然，政府拿錢去了以後，會怎麼花？ 是否對國民有好處？ 那是另外一個話題，與物業稅對購房的影響無關。物業稅方案，面臨著很多難題。 考慮這些難題之前，先要理清楚未來的物業稅將包含著些什麼內容？現行房地產行業的稅收中，土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅和耕地佔用稅——這五大稅種全部或部分合併進物業稅，應該很簡單。稅額和歸屬都很明確，國地稅換個名目分帳即可。 如果僅僅這樣，物業稅方案也就成了改貓為咪的文字遊戲了。必利吉心得 必利吉購買 必利吉哪里買ptt 必利吉p-force藥局 必利吉評價 必利吉p-force物業稅的核心意義在於：政府將長久的、穩定的、持續的分享房產增值和土地增值的收益部分。如果我們認同這個核心，那麼有三點衍生含義是必須要清楚的：1.物業稅將包含土地價值;2. 長期來看，政府對你的房產估值預期是價值向上的;3.必須要有市場公認的公允價值或配套的評估。前兩點是一個意思，應該容易理解。 如果不包含土地價值，房子是每年折舊的，其價值是逐年降低的——瞭解舊城改造的應該知道：地塊上面有一棟樓的話，出售價格可能會低於沒有這棟樓。若預期價值是逐年降低，政府絕不會大費周折的將原本一次性徵收的費用，分攤到幾十年去——雙鳥在林，不如一鳥在手——更何況，政府最清楚今日錢大過明日錢。如果物業稅必須要包含土地價值，那麼現今的土地出讓模式就必須要修改。第一個難題現身了。 現在的土地實行招拍掛模式，地產商通過出價購買土地進行開發。 如果取消地產商出價購買土地，那麼土地歸誰開發？重新回到政府劃撥土地嗎？ 那豈不是歷史的重大倒退？ 劃撥土地模式下，開發商拿地只能通過取悅權力來實現。 那些曾經觸目驚心的尋租故事歷歷在目。怎麼拿地也許不是最重要的。 更重要的問題是，購房者需要每年繳納的、物業總值中的土地價值部分如何確定？目前，由開發商出錢購地開發，開發商需要考慮可能的市場銷售價格，然後倒推成本，從而確定市場能接受的地價上限。如果修改為不用開發商出錢購地了，地價如何就不屬於開發商承擔和考慮的範圍了。 房屋腳下這塊地，如何確定其市場價值呢？ 由政府說了算嗎？ 政府顯然有一萬種理由高估土地值增加稅收。至於政府是依據什麼，去判斷房產總值趨勢向上，老唐不知道。 但老唐知道，只有預期房產總值的趨勢向上，物業稅才會開徵。當然，也許政府預期也有錯的時候。 不過，老唐還是願意賭政府贏面大——他們會想辦法的，有權力、有資源、有腦花、有經費。物業稅包含土地價值還有一個意外的作用，可以化解小產權房的問題。 眾所周知，小產權的核心特點是便宜。 便宜的核心原因是房屋含地價較低——農民不甘心看政府大手筆收錢，也想分一杯羹，願意收遠低於政府的地價。如果物業稅方案規定，銷售給本集體內部村民以外的房屋（小產權），同樣徵收物業稅。 這稅收，或許返還一部分給擁有土地的集體或農民。集體或農民不會反對的，本就是意外之財。 買房的人沒有能力反對的——你非法買房，不拆你已經法外開恩。 這樣，小產權對商品房的衝擊（核心是對國有土地的衝擊）就化解了。評估的問題是個老大難問題。 現在全國城市住房應該至少會有一億五千套左右（建設部公佈我國人均住房面積28平米，城鎮人口按照最低值5億估算，一套住房平均按照90平米估算）。 誰來評估？全國目前房地產估價師據說不超過三萬人。 如果靠他們，意味著一位評估師平均要對5000套住房進行評估（每一套的地段、朝向、樓層、裝修、新舊都不同）每天評估三套，一年365天不休息，也要四年半才做得完。 一個迴圈做完，前面的都需要重新評估了——呵呵。如果再考慮上數目不詳的商業地產，一定是個天文數位式的工作量。 （有閒心和興趣的，考個證吧！ 也許，房地產評估師會成為一個走俏的職業！ 呵呵。 ）更頭痛的是，這評估的公信力如何保證？ 老唐自私，願意付出些金錢，想出些辦法讓自己的房產評估值降低的。 很多人會這樣做。評估公信力如何保證？ 更可怕的是，如果你買房子的時候，評估值是一百萬，幾年過後，政府「客觀而科學」的評估你的房子價值一千萬，需按照一千萬納稅，你怎麼辦？ 是享受千萬富翁的身份，還是接受被趕出去的結局？還有更難的難題。 徵稅，你得搞清楚全國每套房子是誰的吧？ 這問題貌似簡單，只需要看看房管局的電腦數據就好。問題是，只要想想：很多官員擁有多套房屋，很多投資客擁有多套房屋，很多房產的名義擁有者可能還在幼稚園，很多投資客買的房子不在戶口所在地……我們就能夠想像，搞清楚一套房的房主，並找到他（她）來繳稅是件多麼困難的事情！老唐可以肯定城鎮公務員應該都有住房，領導們（大）部分會有不止一套住房——也許偏激了——他們有動力讓這些數據大白於天下嗎？真查起來，不排除很多房子會從文件上變成【不存在】——沒有產權證資料，沒有過銷售記錄——猶如盜賊常會從某領導家中，盜走【領導家不存在】的珠寶和現金。必利吉使用方法 必利吉臺南 必利吉臺灣 必利吉臺中 必利吉臺北 必利吉高雄 必利吉藥局就算搞清楚了所有房屋的戶主，至少還有五大難題等著方案設計者。1.方案實施前，已經全款繳付過40~70年土地出讓金的房屋，是期滿以後開始繳納物業稅，還是現在開始徵收？如果期滿后開始繳納，會不會引發搶購潮，從而使現房價格暴漲呢？ 如果現在就徵收，以前的土地出讓金是退還是折算為物業稅預繳呢？ 按什麼標準退或者折算呢？ 土地的增值部分如何估值呢？2.是所有房屋都需要繳納，還是類似於個稅一樣，有一個起征點呢？ 如果是所有房屋都需要繳納，低收入人群擁有住房的夢想會更加遙遠，社會負擔會大大增加，大面積的不滿情緒也是政府要考慮面對的。3.如果設計一個起征點，是按套算？ 還是按人均面積算？ 投資客的對策看得見：讓家庭中每人名下分別擁有房屋;祖孫三代即使住在一起，卻各自擁有一套房屋;老人及年輕人都可實施假離婚;利用農村長輩或親戚身份買房;收購身份證並公證委託後購房;多多註冊公司購房;盡可能在不同城市購房投資;盡可能搶購市中心住房投資（一套住房盡可能滿足低人均面積，高市場價值）……4.如果按照人均住房面積並參照房產價值設計起征點。 那麼城市中心原住民，祖屋破舊卻價值昂貴，如何處理？ 城市擴張過程中，按照人均數十平方獲得安置房的原農民，如何徵收？ 空巢老人或者鰥寡老人，又如何徵收？5.按照什麼程序徵收？ 是稅務部門上門徵收，還是採取主動報稅？ 稅務部門上門徵收，可以肯定我們的稅務部門還要大大的擴編——很多社區交了房以後數年，物業公司都找不到業主收取物業費——清水房不擔心你進入，不擔心你拆，也不擔心你搬走。 採取主動報稅，個人所得稅是先例——我就不報，你找得到我？經過對這些難題的推敲，老唐前日在【又見物業稅】一文中推測【物業稅出臺，最快也是2011年以後的事情】完全可以再推後。基本判斷，物業稅方案趕不及提交2013年的十二屆全國人大審議了。 期望短期內買到不含地價的房屋，不太現實。
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